之前录过一个视频号，教大家甄别希腊房产好坏的几个指标，最近接连看到几个我一眼看下去还不错的房子，细细研究后发现又是雾里看花，经不起推敲。

有客户跟我说，要好好研究对比，不想被杀猪，但是你真的知道从哪些方面去比较吗？我们在国内买房，如果是跨省，甚至是跨市，都有力不从心的感觉，更何况是跨了公里、语言不通、信息不畅的希腊！

主要因素有5个，今天从大区划分上来讨论：

这里不研究岛上的房子，主要因为投资岛上的客户少，其投资价值也不高，没有足够的案例供对比，我们主要看绝大多数客户选择的雅典大区。

雅典按照区域大致可以分为----

“南部富人区”----由南到北，依次是Voula、Glyfada、Alimos、Faliro，房价由南到北依次递减。

Voula是最老牌的富人区，居住环境最优，房价最先到达最高，现在可选择房源少之又少。Glyfada是新晋富人区，我朋友的房子16年买在这个区域，到现在房价涨了一倍还拐一个弯。

「Voula和Glyfada的房价有人说已经被炒得有了泡沫，这个观点我支持一半，即使现在的房价也仍还没到希腊经历欧债危机之前的顶峰。至于是泡沫过大，还是仍有价值空间，我觉得仁者见仁，根据自己的投资习惯来。类比国内的一线城市和二线城市的房产，自己更看重哪一类。」

Alimos和Faliro很多人认为，对比于Voula和Glyfada，这里至少还有30%的上涨空间，这个观点我持保留看法，对于经济我不是很懂。如果让我选择这两个区域，我是看重他的性价比，在Glyfada40w的房子，这里30w左右就可以拿下了。如果爱好出海的客户，你们可以好好在Alimos找一套房子，Alimos有一个非常大的Maria，周末就可以开着自己的私家邮轮出海high了！

“北部富人区”----北部有使馆区和国际学校聚集，数得上名头的国际学校只有一所在南部，其余都在北部。北部住的是哪些人？大使馆里上班外交官，和重视子女教育的中上层阶级。北部目前房价最高的三个区域是基菲夏、哈兰德里和马鲁西，北部和南部不同的是越往北越富有，房价也越贵。

基菲夏是北部当之无愧最富裕的区域，有大量的豪华别墅，希腊的顶流和政客喜欢在这里安居。希腊是不缺海的国家，所以靠山的房子反而更受欢迎，基菲夏正是毗邻山麓，风景非常好，很容易出我们说的“楼王”。雅典国际学校在这个区。

格利法达住的是百万富翁，而亿万富翁则住在了基菲夏。

哈兰德里是雅典北部的商业中心，中国大使馆设在这个区域，附近国际学校多，教育资源集中，如果暂时没有确定孩子要读哪所国际学校的家长，可以考虑把家安在这附近，当然预算要够。

马鲁西房价的性价比和之前两个区比起来就温和地多，这个区有希腊最大的GoldenHall商场，微软、谷歌、拜耳、西门子的希腊总部设在这里，是北部值得投资的区域之一。

北部的环境适宜，国际学校众多，安全性更高，如果有带孩子去读国际学校的，非常适合。

“雅典市中心”----整个希腊房产市场最混乱的地带，也是“惊天”差价房出现频率更高的区域，所以想选市中心作为投资房的千万要谨慎（我认识好几个客户通过某项目方买的市中心房子，分别被割肉12w-19w欧元之间）。

市中心投资的优劣势明显----

优势：政治和商业中心、交通便利、旅游人口大房屋容易出租

劣势：人口密度大、鱼龙混杂、基建老化

科洛娜基是市中心房价最豪的一个区域，科洛娜基居住的是希腊的名流和豪绅，有很多高档场所，房屋总价集中在50-w欧之间，即便如此好区域，房屋单价也只在-之间，独立屋单价在-，少部分达到以上。科洛娜基有些房子的地势比较高，可以看到雅典全貌的，其房价自然比较高了。

普拉卡和可卡提这两个区域是旅游区，非常适合做投资，将房屋简装之后做airbnb，我的建议投资用的房产选择小价位的，投资租售比很高，我有个朋友6w欧收的小公寓，现在1年租金1万左右，将近16%的年回报率。这两个区域近些年被炒地很火，房价一路飙升，可选择的房源也越来越少。这两个区域单价-都算合理区间。

*其他区域不讲了，把千万不要买的几个区域说一下，都是前人踩过的坑，我们要记得血泪教训。*------划重点

伊格萨基亚这个去坐落着国立人类博物馆，周边也有很多咖啡馆休闲的地方，白天看似风平浪静，晚上就开始有人出来搞事情（闹事）。这里房价在0-欧之间，很多不到0欧。我曾经去看过号称希腊境内最大开发商（某国内项目方）该区域的房子，80+平，全翻新，30多万欧元，曾经懵懂无知，差点也被忽悠过去了。这个区域房子不仅便宜，而且不会升值，不好出手。当然我想大家也希望自己的邻居，是高素质的人，至少不是一些不安定因素。

类似的区域还有：印度裔居住的Gazi，Sepolia（房价-1，邻居可能是全身只有0块的单身汉），维多利亚区（说是因为少数族裔迁入，导致迅快衰败，其实就是难民），还有Votanikos沃塔尼科斯、AkademiaPlatonos普拉托诺斯、Kolokynthou寇娄金馊。

“雅典东部”----东部和西部是客户买的最少的大区域，主要投资前景和投资回报都不及南北和中部。个人感觉如果喜欢安静，享受独处的生活，投资一套东部的别墅也未尝不可。东部的别墅价格远要比南部低得多，是南部的1/3～1/2，甚至更低一些。东部有更漂亮的海岸线，可以选一套半山腰的别墅，面朝大海，春暖花开。但是不要对投资收益有太大期待哦！

“雅典西部”----西部有我们中国人耳熟能详的比雷埃夫斯港，我把它定义为新区或者开发区，目前孩子啊建设成长中，人口较密集，多为劳动密集型工种，不适合自住，能不能买它的投资前景，这又是我的短板，毕竟希腊的经济并不是很乐观。

现在终于把第一部分码完了，区域只是让你大致确定购买房产的位置，但绝对不是决定房价的唯一因素。还有房龄、周边配套、楼层等等因素。下期继续～